Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Secara Cross Collateral (Studi Di PT. Bank Mandiri (Persero), TBK Cabang Medan Imam Bonjol

Gratis

25
357
166
2 years ago
Preview
Full text

SURAT PERNYATAAN

YURIDIS TERHADAP PEMBERIAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :Nama : KIKI PUSPITA MAYASARINim : 107011119Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : ANALISIS

KREDIT DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN SECARA CROSS COLLATERAL (STUDI DI PT BANK MANDIRI (PERSERO), TBK MEDAN IMAM BONJOL)

  Dalam sistem pemberian kredit dengan jaminan secara cross collateral, para kreditur mempunyaikedudukan yang sama dengan kreditur lainnya terutama pada saat pembagian hasil penjualan eksekusi jaminan apabila debitur cidera janji, meskipun berdasarkan UUHTmereka sebagai pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang berbeda. Selain HakTanggungan, maka perjanjian berbagi jaminan memberi kepastian hukum atas jaminan pelunasan kredit yang telah diberikan oleh para kreditur kepada debitur dan dapatmeminimalisir potensi konflik yang ada antara sesama kreditur yang tergabung dalam sistem pemberian kredit secara cross collateral ini.

KATA PENGANTAR

  Bapak dan Ibu Dosen pada Program Studi Magister Kenotariatan FakultasHukum Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat kepada Penulis selama mengikutiproses kegiatan belajar mengajar di bangku kuliah. Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agarselalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua.

RIWAYAT HIDUP

  Dalam sistem pemberian kredit dengan jaminan secara cross collateral, para kreditur mempunyaikedudukan yang sama dengan kreditur lainnya terutama pada saat pembagian hasil penjualan eksekusi jaminan apabila debitur cidera janji, meskipun berdasarkan UUHTmereka sebagai pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang berbeda. Selain HakTanggungan, maka perjanjian berbagi jaminan memberi kepastian hukum atas jaminan pelunasan kredit yang telah diberikan oleh para kreditur kepada debitur dan dapatmeminimalisir potensi konflik yang ada antara sesama kreditur yang tergabung dalam sistem pemberian kredit secara cross collateral ini.

BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang Bank sebagai lembaga intermediasi, memiliki fungsi sebagai perantara

  Pinjam mengganti menurut hukum perdata, yaitu salah satu pihak melepaskan sejumlah uang atau barang tertentu kepada pihak lain yangmenghabiskannya apabila dipakai dengan janji bahwa di kemudian hari uang atau barang tersebut dikembalikan dalam jumlah yang sama, dalam keadaan yang sejenis, 4 dalam keadaan yang sama. Ketentuan di atas sebagaimana dimuat dalam Pasal 1757 KUHPerdata menyatakan bahwa :“Apabila sang debitur tidak membayar bunga atas pinjamannya maka kreditur tidak dapat membayar bunga atas pinjamannya maka kreditur tidak dapatmenuntut kebatalan atas perjanjian utang piutangnya apabila bunga atas utang tidak diperjanjikan sebelumnya”.

Pasal 17 54 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pradnya Paramita, Jakarta 2001

  Ketentuan dalam pinjam mengganti atau utang piutang padaumumnya ini berbeda dengan ketentuan dalam kredit perbankan yang memiliki kekhasan tersendiri. Dapat dikatakan dalam hubungan ini bahwa kreditur (yang memberi kredit, lazimnya bank) dalam hubungan perkreditan dengan debitur (nasabah, penerimakredit) mempunyai kepercayaan, bahwa debitur dalam waktu dan dengan syarat- syarat yang telah disetujui bersama dapat mengembalikan (membayar kembali) kredit 5 yang bersangkutan.

5 Rachmadi Usman, Aspek-aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Gramedia Pustaka Utama

  Apabila tidak ada jaminan khusus yang diberikan oleh debitur kepada kreditur maka apabila debitur lalai/cidera janji (wanprestasi) dalam memenuhi kewajibannyamembayar hutang maka kreditur harus mengajukan gugatan untuk membuktikan kelalaian debitur dan apabila putusan telah menyatakan debitur lalai, kreditur dapatlangsung memohon penetapan kepada Pengadilan Negeri setempat untuk mengeksekusi benda yang dijaminkan dalam perjanjian kredit tersebut. Secara umum, benda dalam Pasal 504 KUH Perdata dibagi dalam 2 (dua) kelompok besar, yaitu yang bergerak dan yang tidak bergerak, maka tanggung jawabsi berhutang menurut Pasal 1131 KUH Perdata, pada asasnya meliputi seluruh harta si berhutang, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, dan yang dipakai sebagai 17 patokan untuk mengukur ”yang sudah atau akan ada” adalah saat hutang dibuat.

18 Tentang Hak Tanggungan (”UUHT”)

  Tanah digolongkan benda tidak bergerak menurut sifatnya di mana tiap bagian dari bumi yang dapat diberi batas dan segala sesuatu yang langsung atau tidaklangsung melekat padanya dalam satu kesatuan, yakni tanah dengan segala sesuatu yang melekat dengan tanah, baik organis maupun mekanis, termasuk pekarangan 19 serta kebun dan segala sesuatu yang tumbuh di atas tanah. Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit sebab tanah padaumumnya mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak dan sulit untuk digelapkan dan dapat dibebani dengan hak tanggungan yang merupakanjaminan khusus yang memberikan hak istimewa kepada kreditur sebagaimana telah dijelaskan di atas.

D. Manfaat Penelitian

  Secara Teoritis Hasil penelitian ini diharapkan menjadi sumbangan bagi perkembangan ilmu pengetahuan hukum, khususnya di dalam bidang hukum perbankan, hukum jaminandan hukum kepailitan yang menyangkut dalam hal proses pemberian kredit cross collateral. Secara Praktis Penelitian ini dapat memberikan pemahaman dan gambaran yang jelas kepada praktisi hukum khususnya notaris dan kalangan perbankan serta masyarakat luasdalam melaksanakan perjanjian kredit, khususnya perjanjian kredit secara cross collateral.

E. Keaslian Penelitian

  Berdasarkan informasi yang ada dan dari penelusuran yang dilakukan diKepustakan Universitas Sumatera Utara dan Kepustakaan Sekolah Pascasarjana, maka penelitian dengan judul “Tinjauan Yuridis Terhadap Pemberian Kredit DenganJaminan Hak Tanggungan Secara Cross Collateral Pada Perbankan (Studi di PTBank Mandiri (Persero), Tbk Cabang Medan Iman Bonjol)” , belum pernah ada yang melakukan penelitian sebelumnya. Namun sebagai bahan referensi terdapat penelitian yang dilakukan oleh saudara Ricky, mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dengan Penelitian tersebut secara spesifik membahas jenis perjanjian kredit yaitu sindikasi dan akibat hukumnya bila terjadi wanprestasi.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi

1. Kerangka Teori

  Sebelum peneliti mengetahui kegunaan dari kerangka teori, maka peneliti perlu mengetahui terlebih dahulu mengenai arti teori. Teori merupakan generalisasiyang dicapai setelah mengadakan pengujian dan hasilnya menyangkut ruang lingkup 23 dan fakta yang luas.

23 Soejono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1986

  Dari beberapa pengertian teori di atas dapat disimpulkan bahwa maksud kerangka teori adalah pengetahuan yang diperoleh dari tulisan dan dokumen sertapengetahuan kita sendiri yang merupakan kerangka dari pemikiran dan sebagai lanjutan dari teori yang bersangkutan, sehingga teori penelitian dapat digunakanuntuk proses penyusunan maupun penjelasan serta meramalkan kemungkinan adanya gejala-gejala yang timbul. Karena itu, biasanya cedera janji dirumuskan secara aktif dalam arti bahwa cedera janji dirumuskan secara aktif dalam arti bahwa cedera janjiterjadi jika pihak yang berkewajiban tidak melaksanakan kewajibannya atau secara pasif dengan membiarkan keadaan (yang seharusnya dicegah) sebagaimana yang 31 dirumuskan dalam ketentuan-ketentuan tertentu.

31 Budiono Kusumohamidjojo, Panduan Untuk Merancang Kontrak,Jakarta, Gramedia, 2001

hal 70-71 Pasal 1243 KUH Perdata mengatakan : “Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan apabila debitursetelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya,tetap melalaikannyam atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya dalam tenggang waktu tertentu telahdilampauinya.” Jadi yang dimaksud dengan “berada dalam keadaan lalai” ialah peringatan atau pernyataan dari kreditur tentang saat itu dilampauinya, maka debitur ingkar janji 32 (wanprestasi).

2. Konsepsi

  Kredit adalah “Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-memimjam antara bank denganpihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”. Cross Collateral adalah jaminan yang diserahkan oleh debitur yang telah diikat sesuai dengan jenis jaminannya akan mengkait ke beberapa debitur pada bank ataukreditur yang sama.

G. Metode Penelitian

  Kata Metode berasal dari bahasa Yunani “methods” yang berarti cara atau jalan sehubungan dengan upaya ilmiah, maka metode menyangkut masalah cara 42 kerja untuk dapat memahami objek yang menjadi sasaran ilmu yang bersangkutan. Metode Penelitian disebut juga sebagai metodologi yang berarti “jalan ke”Terhadap “metodologi”, biasanya diberikan arti-arti sebagai berikut : 1.

1. Jenis Penelitian

  Sifat Penelitian Sebagai suatu hasil karya ilmiah yang memenuhi nilai-nilai ilmiah, maka menurut sifatnya penelitian yang dilaksanakan ini dikategorikan sebagai penelitianyang bersifat deskriptif-analitis, maksudnya adalah suatu analisis data yang berdasarkan pada teori hukum yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan 46 tentang seperangkat data yang lain. Bahan hukum tersier ini memberikan informassi lebihlanjut mengenai bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, antara lain dapat berupa kamus hukum, kamus bahasa Belanda dan kamus bahasa Inggrisserta berbagai majalah hukum dan klipping dari media massa dan internet yang berkaitan dengan masalah yang diteliti tersebut.

4. Teknik Pengumpulan Data

  Dalam penelitian hukum, dikenal paling sedikit 3 (tiga) alat pengumpulan data atau alat penelitian (research instrument), yaitu studi dokumen akta perjanjian kreditatau bahan pustaka, pengamatan dan wawancara atau interview. Wawancara yang dilakukan adalah dengan Legal Document and Safe Keeping pada unit bisnis Consumer Loan Business Center, Legal Officer pada unit Recovery Credit Regional dan Relationship Officer pada unit Business Banking Center.

5. Analisis Data

  Teknik analisis data penelitian ini adalah menggunakan teknik analisis kualitatif, yaitu metode analisis data yang mengelompokkan dan menyeleksi datayang diperoleh dari penelitian lapangan menurut kualitas dan kebenarannya kemudian dihubungkan dengan teori-teori yang diperoleh dari studi kepustakaan sehinggadiperoleh jawaban atas permasalahan. Disamping itu, Bank Mandiri memilikidukungan Sumber Daya Manusia (SDM) yang handal, teknologi yang selalu update, penerapan manajemen risiko dalam menjalankan bisnis secara prudent dan penerapanGood Corporate Governance (GCG) yang telah teruji.

B. Prosedur Pemberian Kredit Secara Umum Pada Perbankan

1. Prinsip-prinsip Dalam Pemberian Kredit

  Karakter (Character)Suatu keyakinan bahwa sifat atau watak dari orang-orang yang akan diberikan kredit benar-benar dapat dipercaya, hal ini tercermin dan latar belakang sinasabah baik yang bersifat latar belakang pekerjaan maupun yang bersifat pribadi52 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta Raja Grafindo Persada, 2001. 106-107 Yaitu untuk menilai usaha nasabah dimasa yang akan datang menguntungkan atau tidak atau dengan kata lain mempunyai prospek atau sebaliknya Hal inipenting mengingat jika suatu fasilitas kredit yang dibiayai tanpa mempunyai prospek, bukan hanya bank yang rugi akan tetapi juga nasabah.

2. Tujuan Dan Fungsi Kredit

  Meningkatkan peredaran barangKredit dapat pula menambah atau memperlancar arus barang dari satu wilayah ke wilayah lainnya, sehingga jumlah barang yang beredar dari satuwilayah ke wilayah lainnya bertambah atau kredit dapat pula meningkatkan jumlah barang yang beredar. Sebagai alat stabilitas ekonomiDengan memberikan kredit dapat dikatakan sebagai stabilitas ekonomi karena dengan adanya kredit yang diberikan akan menambah jumlahbarang yang diperlukan oleh masyarakat.

3. Jenis-jenis Kredit

  Sebagai contoh kredit perumahan, kredit mobil pribadi, kredit perabotan rumah tangga dankredit konsumtif lainnya.3) Kredit perdagangan Kredit yang digunakan untuk perdagangan, biasanya untuk membeli barang dagangan yang pembayarannya diharapkan dari hasil penjualan barangdagangan tersebut. 4) Kredit pertambangan, jenis usaha tambang yang dibiayainya dalam jangka panjang, seperti tambang emas, minyak atau timah5) Kredit pendidikan merupakan kredit yang diberikan untuk membangun sarana dan prasarana pendidikan atau dapat pula berupa kredit untuk para mahasiswa.

C. Prosedur Pemberian Kredit Pada PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk

Pada dasarnya proses pemberian kredit dilaksanakan melalui tahap-tahap : 56 proses permohonan, proses analisa, proses persetujuan.

1. Proses Permohonan Kredit

  Formulir ini berfungsi untuk mengumpulkan data mengenai debitur sesuai dengan penjelasan dari debitur sendiri sebagai basic information dalam melakukan cross checking atas kebenaran informasi yang diberikan oleh debitur dan sebagai bukti adanya permohonan kredit dari debitur. Tanah dan Bangunan1) Asli sertifikat tanah atas nama calon debitur dan/atau suami/istri untuk (perorangan) atau atas nama penjamin2) Asli Akte Jual Beli atas tanah yang akan dijaminkan 3) Asli bukti SPT PBB yang terakhir atas tanah dan bangunan yang akan dijaminkan4) Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan blue print gambar bangunan yang terdapat di atas tanah yang dijaminkan5) Denah lokasi b.

2. Proses Analisa Kredit

  Proses analisa kredit dilaksanakan sebagai langkah awal untuk mengendalikan resiko yang akan dihadapi oleh bank, menetapkan jenis dan persyaratan kredit yangakan diberikan, serta bahan pertimbangan dan rekomendasi dari petugas/ pejabat kredit mengenai permohonan calon debitur kepada komite kredit. Untuk kredit konsumtif analisa kreditnya lebih ditekankan pada kemampuan pembayaran kembali yang bersumber pada penghasilan yangdiperoleh oleh calon debitur dengan jaminan objek yang dibiayai, sedangkan untuk kredit komersial analisa ditekankan kepada proyeksi laba yang diperoleh darikegiatan usaha debitur yang dapat dipergunakan untuk mengembalikan kredit tersebut.

3. Proses Persetujuan Kredit

  berdasarkan data/ informasi yang ada, account officer dapat memutuskan apakah kredit tersebut akan diajukan ke komite kredit sesuai BWMKnya untukmendapat persetujuan atau menawarkan bentuk kredit yang lebih sesuai dengan57 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/2/PBI/2006 tentang perubahan atas PBI 7/2/PBI/2005 tentang Penilaian Kwalitas Aktiva Produktif tanggal 20 Januari 2005 b. Data tersebut dituangkan dalam bentuk proposal kredit yang terdiri dari: Surat Penawaran Persetujuan Kredit (SPPK), Memorandum Analisa Kredit(MAK) dan Credit Risk Rating (CRR) Keputusan persetujuan kredit oleh anggota komite kredit, dengan keyakinan:1) Akan kemampuan pemohon kredit/ debitur untuk membayar kembali kredit sesuai dengan syarat-syarat yang diperjanjikan.

4. Peran Notaris dalam Pemberian Kredit

  Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai suatu perbuatan, perjanjian, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/ atau yangdikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggalpembuatan akta, menyimpan data, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak ditugaskan atau b. Dalam membuat perjanjian kredit secara notarial, notaris harus bertanggung jawab memeriksa dan memastikan bahwa perjanjian kredit tersebut telah memenuhikeabsahandan persyaratan hukum dan memuat jumlah, jangka waktu, tata cara pembayaran kembali serta syarat dan kondisi kredit lainnya sebagaimana yang telahditetapkan dalam offering letter / surat penawaran.

D. Cross Collateral dan Cross Default (Jaminan Silang dan Ingkar Janji Silang)

  Salah satu tuntutan dalam lapangan hukum perbankan, khususnya dalam pemberian fasilitas kredit adalah perlu adanya variasi dalam hal-hal yang berkaitan cross default dan cross collateral dalam agunan kredit. Istilah –istilah tersebut pada mulanya tidak dikenal dalam istilah hukum KUH Perdata Indonesia, tetapi tuntutan perlindungan hukum atas kegiatan-kegiatan ekonomi, maka hukum harusmemberikan tempat dan kedudukan yang layak terhadap tuntutan tersebut pada lapangan hukum yang tepat dan proporsional sehingga memberikan perlindunganyang cukup pada para pelaku ekonomi.

1. Cross Collateral/ Joint Collateral (Jaminan Silang/Agunan Bersama)

  Jika benda-benda yang sama tersebut merupakan objek fidusia, maka atas pembuatan akta pemberian jaminan fidusia dan pendaftaran fidusia sertasertifikat fidusia yang lebih dari 1 (satu) untuk objek yang sama, berarti telah melakukan fidusia ulang yang dilarang berdasarkan Pasal 17 UU jaminanFidusia, yaitu melanggar larangan fidusia ulang terhadap objek jaminan fidusia yang telah terdaftar. Jika suatu perjanjian pokok, yaitu perjanjian kredit menghendaki bahwa jaminan kredit atas fasilitas kredit di-crosscollateral-kan, maka dalam klausula yangmengatur mengenai agunan seyogyanya juga diatur secara jelas bahwa atas agunan kredit dijamin dengan agunan, termasuk cross collateral dari perjanjian-perjanjiankredit yang ditunjuk, baik dalam beberapa perjanjian kredit yang terdapat dalam internal kreditor lainnya (berbeda bank/berbeda kreditor).

2. Cross Default

  Namun jika memang yang bersangkutan merasa bahwa dengantidak terpenuhinya kewajiban pihak lain/debitur sesuai dengan perjanjian tersebut merasa dirugikan dan dengan men-default-kan yang bersangkutan lebihmenguntungkan, maka dapat saja pihak yang merasa dirugikan, dalam hal ini kreditur dengan kewenangan yang dimilikinya berdasarkan perjanjian kredit, menyatakan default kepada debitur yang bersangkutan dengan surat secara resmi. Dengan demikian, perjanjian yang di-cross-kan dapatberupa beberapa perjanjian pemberian fasilitas kredit, misalnya antara perjanjian kredit modal kerja dengan perjanjian kredit investasi dan dengan fasilitas noncash loan dan lain-lain, baik yang terdapat pada satu kreditur atau satu bank dan/atau pada beberapa kreditur atau krediturnya terdiri atas beberapa bank yang berbeda.

3. Cross Default Sepihak

  Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa pengertian cross defaultsepihak adalah apabila suatu perjanjian kredit yang isinya, antara lain mengatur bahwa apabila terjadi default atas suatu perjanjian kredit untuk fasilitas kredit lainyang ditunjuk oleh perjanjian kredit tersebut, maka atas fasilitas kredit yang menunjuk tidak serta merta menjadi default, kecuali dinyatakan secara tegas dalamperjanjian kredit. Pihak yangmenandatangani fasilitas kredit baru bersedia untuk di-crossdefault-kan dengan perjanjian kredit exsisting, sedangkan pihak-pihak dalam perjanjian kredit exsistingtidak terdapat kesepakatan untuk di-cross-default-kan dengan perjanjian kredit baru atau tehadap kredit exsisting tidak dilakukan perubahan addendum perjanjian kredit.

4. Sharing Collateral

  Hal yang menjadi kendala adalah jika debitur diberikanfasilitas kredit modal kerja oleh beberapa lembaga pembiayaan, misalnya beberapa lembaga perbankan, maka mungkin sekali atas stok dan/atau piutangdebitur yang bersangkutan telah saling didaftarkan pada kantor pendaftaran fidusia oleh masing-masing bank yang memberikan fasilitas kredit modalkerja karena untuk kredit modal kerja, sebagai agunan utama adalah berupa stok dan piutang. Perjanjian cross default tersebut tidak hanya menyangkut wanprestasi saja, tetapi juga telah menyangkut agunannya, karena sekalipun yang ditunjukdalam perjanjian pemberian agunan adalah hanya nomor dan tanggal perjanjian itu saja, tidak menunjuk perjanjian kredit lainnya, tetapi dalampengertian luas, perjanjian lain tersebut telah ditunjuk di-renvoi oleh perjanjian yang satu dengan yang lainnya.

63 Try Widiyono, Agunan Kredit dalam Financial Engineering, ibid, hal.283

1. Pengaturan Perjanjian Kredit Secara Umum

  Sedangkan dalam perjanjian pinjam meminjam tidak adaketentuan tersebut dan debitur dapat menggunakan uangnya secara bebas.2) Dalam perjanjian kredit sudah ditentukan bahwa pemberi kredit adalah bank atau lembaga pembiayaan (pegadaian, anjak piutang atau factoring, leasing yangmemiliki kegiatan hampir sama dengan bank) dan tidak dimungkinkan diberikan oleh individu. 1) Membuat perjanjian baru yang bertujuan mengganti kreditur lama dengan kreditur baru2) Membuat perjanjian baru yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru3) Membuat perjanjian baru yang bertujuan untuk memperbaharui atau merubah objek atau isi perjanjian.

BAB II I PELAKSANAAN SISTEM PEMBERIAN KREDIT SECARA CROSS COLLATERAL DENGAN PEMBERIAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN PADA PT BANK MANDIRI (PERSERO) TBK A. Hak Tanggungan sebagai Salah Satu Jaminan Kredit Hak Tanggungan sebagai hak jaminan diatur dalam UUHT. Hak Tanggungan

  adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-PokokAgraria (”UUPA”) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikankedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuandengan tanah itu 4.

70 Tanggungan adalah :

  Pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan ini dilakukan apabila seorang nasabah atau debitur yang mendapatkan kredit dari bank, menjadikan barangtidak bergerak yang berupa tanah (hak atas tanah) berikut atau tidak berikut benda- benda yang tidak berkaitan dengan tanah tersebut (misalnya bangunan, tanaman,patung dan sebagainya) sebagai jaminan tanpa debitur menyerahkan barang jaminan tersebut secara fisik kepada kreditur (bank). Artinya barang jaminan tersebut secarafisik tetap dikuasai oleh orang yang bersangkutan dan kepemilikannya tetap berada pada pemilik yang semula, tetapi karena dijadikan jaminan utang dengan diadakannyaperjanjian Hak Tanggungan sehingga kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk melaksanakan perbuatan hukum dengan pihak ketiga atau perbuatan lain yangmengakibatkan turunnya nilai jaminan itu dibatasi dengan Hak Tanggungan yang 71 dimiliki oleh bank sebagai pemegang Hak Tanggungan tersebut.

1. Asas-Asas Hak Tanggungan

  Undangn-Undang nomor 6 tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata CaraPerpajakan dimana dalam Pasal ini diatur bahwa hak mendahulu tagihan pajak melebihi segala hak mendahului lainnya kecuali terhadap :1) biaya perkara yang semata-mata disebabkan suatu penghukuman untuk melelang suatu barang2) biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan suatu barang3) biaya perkara yang semata-mata disebabkan pelelangan dan penyelesaian suatu warisan. Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itudibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilaisecara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan.

73 Sebagai contoh : Bank A, Bank B dan Bank C secara bersama-

  Hak Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susunPada dasarnya hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan dan dibebankan dengan Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UUPAyaitu hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai atas tanah negara yang menurut sifatnya dapat dipindah tangankan (Pasal 4 ayat 1 UUHT). Hak Tanggungan berisi hak untuk melunasi utang dari hasil penjualan benda jaminan dan tidak memberikan hak bagi kreditur untuk memiliki benda jaminan (Pasal 12 UUHT) Sifat ini sesuai dengan tujuan Hak Tanggungan, yaitu untuk menjamin pelunasan utang jika debitur cidera janji dengan mengambil hasil Artinya, kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk 74 mengeksekusi jaminan jika debitur cidera janji.

2. Objek Hak Tanggungan

75 Tanggungan, antara lain:

  Hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak a. Hak atas tanah Hak Pakai atas tanah negara yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum perdata;75 Elsi KartikaSari, Hukum Dalam Ekonomi, Grasindo, Jakarta, 2007, hlm.

3. Hapusnya Hak Tanggungan

  Beberapa kreditur yang memberikan utang kepada 1 (satu) debitur berdasarkan satu perjanjian utang piutang; Ketentuan di atas merupakan suatu perkembangansecara normatif yang memberikan tempat bagi joint financing dan/atau kredit sindikasi, yang dalam hal ini seorang debitur memperoleh kredit lebih dari satubank (beberapa kreditur), tetapi berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan- ketentuan yang sama yang dituangkan hanya dalam satu perjanjian kredit saja. Di dalam pelaksanaan pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan, bank harus menguasai surat-surat:1) Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersifat otentik dari PPAT maupun sertifikat Hak Tanggungan dari Kantor Pertanahan;2) Sertifikat hak atas tanah sebagai bukti pemilikan hak yang asli;3) Selain itu, apabila di atas tanah yang dijadikan jaminan kredit tersebut terdapat bangunan, perlu juga dilampirkan surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dari pihak yang berwenang.

79 Banker’s clause tersebut merupakan suatu klausula yang menyatakan bahwa apabila barang

jaminan menjadi musnah karena terbakar atau karena bencana alam, maka yang berhak menerima uang ganti rugi dari pihak asuransi tersebut adalah bank yang bersangkutan guna pelunasan hutang.

B. Pemberian Kredit dengan Jaminan Kredit

1. Jaminan Kredit

  Walaupun demikian secara prinsip jaminanbukan persyaratan utama, bank memprioritaskan dari kelayakan usaha yang dibiayainya sebagai jaminan utama bagi pengembalian kredit sesuai dengan jadwal 80 disepakati bersama. Jaminan merupakan alternatif terakhir, jika kelayakan usaha atas prospek bisnis debitur tidak mendukung lagi untuk pengembalian kredit dalam langkahmenarik kembali dana yang telah disalurkan.

80 Indrawati, Soewarso, Aspek Hukum Jaminan Kredit, Institut Bankir Indonesia, Jakarta

  KUH Perdatamerumuskan hal tersebut dalam:1) Pasal 1131 KUH Perdata Pasal ini menyatakan bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. 2) Pasal 1132 KUH Perdata Pasal ini menyatakan bahwa kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua benda yang mengutangkan padanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecil piutang masing-masing, kecuali di antara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sahuntuk didahulukan.

81 J.Satrio, Hukum Jaminan Hak-hak Jaminan Kebendaan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005, hlm. 26

lainnya timbul dari hak istimewa, dari gadai dan dari hipotik, hal ini sebagaimana 82 diatur dalam Pasal 1133 KUH Perdata .

2. Jenis-jenis Perjanjian Jaminan

  Dalam transaksi jaminan disyaratkan adanya suatu hutang, seorang debitur, seorang kreditur yang menjadi pihak terjamin, harta kekayaan yang menjadi jaminan(barang jaminan) dan suatu perjanjian yang menjamin bahwa kreditur akan memiliki82 Hak istimewa ini juga diatur secara khusus dalam Pasal 1150 KUH Perdata tentang Gadai, Pasal 27 Undang-Undang nomor 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia dan Pasal 20 ayat 1 huruf b UUHT. Dalam perjanjian jaminan perorangantidak jelas benda apa atau yang mana milik pihak ketiga yang akan menjadi jaminan, sehingga di sini akan berlaku ketentuan seperti dalam jaminan umumyang lahir karena undang-undang dan hanya memberikan kedudukan yang sama di antara para kreditur yaitu sebagia kreditur konkuren saja.

C. Perjanjian Berbagi Jaminan antara Bank-Bank sebagai Kreditur dengan Debitur

1. Perjanjian Berbagi Jaminan

  Kondisi-kondisi dan persyaratan yang tercantum dalam klausula cross default dan cross collateral di atas, memberikan kewenangan bagi bank tanpa diperlukansomasi atau peringatan lagi untuk mengakhiri perjanjian kredit. Sistem berbagi jaminan dalam praktek pemberian kredit yang diberikan oleh lebih dari 1 (satu) kreditur diperlukan karena: 1) kecuali terhadap Hak Tanggungan, yang mengenal Hak Tanggungan peringkat pertama, kedua dan seterusnya maka bentuk-bentuk jaminan lain 2) sistem berbagi jaminan lebih koordinatif berhubung adanya kesempatan diangkatnya, sekaligus diatur kedudukan, hak dan kewajiban dari security agent.

2. Proses Pengikatan Dalam Sistem Berbagi Jaminan

  Konsekuensi yuridis dari perjanjian berbagi jaminan sebagai 88accesoir dari loan agreement antara lain adalah: 1) jika sesuatu dan lain sebab, loan agreement misalnya batal atau tidak berlaku maka perjanjian berbagi jaminan pun menjadi batal atau tidak berlaku2) perjanjian berbagi jaminan tidak boleh mengatur hal-hal yang melampaui dan/atau bertentangan dengan perjanjian pokok yaitu loan agreement. Jika dengansesuatu dan lain sebab, sang agent bertindak melebihi dan/atau di luar kewenangannya selaku agent yangterms dan conditions telah disebut dalam agreement maka secara yuridis agent sendirilah yang akan bertanggung jawab terhadap segala konsekuensi hukumnya, bukan para kreditur.8889 Basril, Wawancara, Senior Legal Bank Mandiri, di Medan,tanggal 15 April 2012.

3. Kedudukan Security Agent (”Agen Jaminan”) dalam Perjanjian Berbagi Jaminan

  Prinsip dasar hukum keagenan ini diatur secara sangat sederhana dalam KitabUndang-Undang Hukum Dagang (KUHD) tentang komisioner dalam Pasal 76 sampai dengan 85 huruf a dan dalam KUH Perdata tentang pemberian kuasa dalam Pasal1792 sampai dengan Pasal 1819 KUH Perdata. Di samping itu, hubungan keagenan tunduk pula baik kepada ketentuan-ketentuan umum tentang perikatan seperti yangdiatur dalam Pasal 1233 sampai dengan Pasal 1312 KUH Perdata maupun kepada ketentuan-ketentuan tentang perikatan yang lahir karena perjanjian yang diatur dalam Pasal 1313 sampai dengan Pasal 1351 dan tentang hapusnya perjanjian (Pasal-pasal 1381 sampai dengan Pasal 1456 KUH Perdata).

4. Perjanjian Berbagi Jaminan di PT Bank Mandiri (Persero), Tbk

  Pada dasarnya segala ketentuan yang mengatur perjanjian berbagi jaminan(security sharing agreement) yang telah diuraikan di atas adalah juga merupakan suatu standard yang juga diterapkan di PT Bank Mandiri (Persero), Tbk. Sedangkan untuk kredit dengan jaminan cross collateral yang hanya melibatkan antar bisnis unit di bank mandiri,maka pengaturan berbagi jaminannyalebih sederhana, karena akan dilakukan oleh unit risk and collection unit dari bank mandiri itu sendiri.

D. Tahap Pembebanan Objek Jaminan Kebendaan dengan Hak Tanggungan Pada PT Bank Mandiri (Persero), Tbk

Walaupun terdapat perjanjian berbagi jaminan di antara para kreditur, tetapi pembebanan Hak Tanggungan dilakukan oleh masing-masing bank secara bilateral cross collateral diklasifikasikan dengan peringkat sesuai dengan waktu pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan. Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan dengan tahapan proses sebagai berikut:

1. Tahap pemberian Hak Tanggungan

  Untuk keperluan pembebanan Hak Tanggungan, pertama-tama debitur harus menyerahkan kepada bank sertipikat hak atas tanah (Hak Milik, HakGuna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara) yang akan dibebani dengan Hak Tanggungan. Disamping harus menyerahkan sertipikat hak atas tanah, debitur atau pemilik tanah juga harus mengusahakan dan menyerahkan kepada bank SuratKeterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan setempat.

90 Adrian Sutedi, Op. Cit, hlm. 133

  Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur yang bersangkutan (sebagai kreditur preference)daripada kreditur-kreditur yang lain. Hal itu dimungkinkan sifatnya secara fisikmenjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya, dengan ketentuanbahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihal lain (bila benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikutmenandatangani APHT).

2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

  Kantor Pertanahan tersebut kemudian akan melakukan hal-hal sebagai berikut:1) membuat buku tanah Hak Tanggungan;2) mencatat di buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan;3) mencatat pembebanan Hak Tanggungan tersebut dalam sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan;4) mendaftar dalam daftar buku tanah Hak Tanggungan. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa tata cara pembebanan HakTanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaranHak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.

BAB IV PENYELESAIAN KREDIT BERMASALAH BAGI DEBITUR YANG WANPRESTASI DALAM PENGIKATAN KREDIT SECARA CROSS COLLATERAL PADA PT BANK MANDIRI, (PERSERO) TBK A. Kelalaian atau Default Dalam Suatu Perjanjian Perjanjian memuat seperangkat hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan

  Akan tetapi hal ini disimpangi dalam sistem pemberian kredit secara cross collateral, dimana debitur yang telah memenuhi kondisi-kondisi persyaratan- persyaratan yang tercantum dalam klausula ingkar janji silang perjanjian kredit yang dibuat secara bilateral antara kreditur dengan debitur pada sistem pemberian kredit B. Janji itu wajib dicantumkan Kedudukan para kreditur dalam sistem pemberian kredit secara joint financing adalah sama karena para kreditur yang terikat dalam perjanjian berbagi jaminan telahsepakat mengikatkan diri untuk memberikan kredit walaupun tidak secara serentak kepada 1 (satu) debitur yang sama dengan jaminan berupa 1 (satu) atau beberapa HakTanggungan untuk para kreditur secara bersama-sama.

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. KESIMPULAN

  Pemberian kredit secara cross collateraldituangkan dalam bentuk perjanjian kredit oleh masing-masing kreditur dengan debitur secara bilateral dengan pemberian jaminan yang dapat berupa HakTanggungan (dengan sistem peringkat Hak Tanggungan). Pemberian kredit secara cross collateral memiliki resiko terhadap para kreditur- krediturnya sehingga untuk memberikan perlindungan kepada kreditur makadalam perjanjian kredit yang dimaksudkan perlu dicantumkan klausula cross default, kemudian ditindak lanjuti dengan cross collateral serta adanya security sharing agreement (perjanjian berbagi jaminan).

B. SARAN

  Hal ini diperlukan untukmemberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum baik itu terhadap kreditur maupun debitur dalam melakukan perjanjian kredit khususnya bila perjanjiantersebut menggunakan agunan yang saling silang atau cross collateral. Dalam pelaksanaan security sharing agreement (perjanjian berbagi jaminan), hendaknya memiliki agen jaminan ataupun yang dipersamakan dengan itu yangbertugas dalam pembagian jaminan, manakala terjadi wanprestasi yang dilakukan oleh debitur.

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku Ashsofa, Burhan, Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1996

  Makalah disampaikan pada Seminar Nasional ”Menyongsong Berlakunya UU Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah”, Yogyakarta, 1996. Sjahdeini, Sutan Remy, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah-Masalah yang dihadapi oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan), Bandung: Alumni, Bandung, 1999.

B. Peraturan Perundang-undangan Hindia Belanda, Herziene Indlansch Reglement

  Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Diterjemahkan oleh R.

C. Internet

http//www.total.or.id/info.php?kk=analysis, diakses pada tanggal 15 Desember 2011 http//www/legalbanking.wordpress.com/perjanjian-kredit-dan-pengakuan–hutang/,diakses pada tanggal 20 Desember 2011 http//www.alumni.unair.ac.id/kumpulanfile/1572845357abs.pdf, diakses pada tanggal 5 Januari 2012 http//www.mandiri.co.id/GAYP34399640_Materi_Public_Expose_30_Nop_2005.pd,diakses pada tanggal 20 desember 2011.

Dokumen baru

Dokumen yang terkait

Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Utang Dalam Perjanjian Kredit Dengan Hak Tanggungan (Studi Kasus Pada PT. Bank Rakyat Indonesia, TBK Cabang Medan)
6
141
108
Proses Kliring Berdasarkan Warkat Pada Bank Mandiri Cabang Medan Imam Bonjol
8
58
56
Kebendaan Sebagai Jaminan Hak Tanggungan Pada Perjanjian Kredit Yang Bermasalah Di PT. Bank Sumut Cabang Utama
0
83
88
Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Secara Cross Collateral (Studi Di PT. Bank Mandiri (Persero), TBK Cabang Medan Imam Bonjol
25
357
166
Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Dan Upaya Penyelesaian Kredit Macet Atas Jaminan Hak Tanggungan (Studi Pada PT.Bank Negara Indonesia Tbk Cabang Kabanjahe)
1
62
129
Aspek Hukum Joint Financing Kredit Dengan Pemberian Jaminan Hak Tanggungan
5
95
141
Analisis Yuridis Perjanjian Kredit Sindikasi Dengan Jaminan Hak Tanggungan (Studi Di Bank UOB Indonesia)
18
147
171
Analisis Pemberian Kredit pada PT Bank NISP, Tbk Cabang Imam Bonjol Medan.
0
62
87
Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Sebagai Jaminan Kredit Pada PT. Bank Dipo Internasional Cabang Medan
0
63
137
Analisis Yuridis Terhadap Pemberian Kredit Dengan Jaminan Deposito Pada PT.Bank Mandiri (Persero), Tbk Kantor Cabang Lhokseumawe
1
72
154
Pemberian Kredit Oleh Bank Swasta Dengan Jaminan Hak Tanggungan Dan Penyelesaiannya Dalam Hal...
0
27
5
Tinjauan Yuridis Terhadap Pelaksanaan Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Pada Bank Perkreditan Rakyat Rokan Hulu
3
53
104
Analisis Prosedur Pemberian Kredit Pada PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk Cabang Simpang Pos Medan
42
230
54
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Utang Dalam Perjanjian Kredit Dengan Hak Tanggungan (Studi Kasus Pada PT. Bank Rakyat Indonesia, TBK Cabang Medan)
0
0
19
BAB II PT. BANK MANDIRI CABANG MEDAN IMAM BONJOL A. Sejarah Singkat Bank Mandiri Cabang Medan Imam Bonjol - Proses Kliring Berdasarkan Warkat Pada Bank Mandiri Cabang Medan Imam Bonjol
1
1
17
Show more