Feedback

Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan

Informasi dokumen
AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT (TANDA BUKTI HAK) ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN Tesis Oleh AFNIDA NOVRIANI 097011028/MKn. FAKULTAS HUKUM MAGISTER KENOTARIATAN UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2012 Universitas Sumatera Utara AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT (TANDA BUKTI HAK) ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Keno tariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh AFNIDA NOVRIANI 097011028/MKn. FAKULTAS HUKUM MAGISTER KENOTARIATAN UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2012 Universitas Sumatera Utara Telah Diuji Pada Tanggal : 19 Januari 2012 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua Anggota : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH. MS, CN . : 1. Notaris Dr. Syahril Sofyan , SH, MKn. 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum. 3. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum. 4. Dr. Pendastaren Tarigan, SH., MS . Universitas Sumatera Utara ABSTRAK Sejalan dengan kegiatan pembangunan properti , bagi pengembang erat sekali hubungannya dengan hak-hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Untuk kepentingan pengembalian dana bank, maka oleh bank hak atas tanah tersebut dipasang hak tanggungan. Sebaliknya untuk kepentingan pengembang, adakalanya hak -hak atas tanah tersebut yang diatasnya dibangun bangunan -bangunan perumahan diperlukan pemecahan hak atas tanahnya sesuai dengan luas tanah yang diatasnya terdapat bangunan. Kendala yang dialami dalam p rakteknya terhadap Hak Tanggungan harus dipasang kembali sebagai konsekuensi pemecahan Sertipikat, yang seharusnya secara otomatis Hak Tanggungan yang sudah tercatat dalam buku tanah dan Sertipikat asal tetap mengikuti dan terpasang Hak Tanggungannya pada Sertipikat yang baru (Sertipikat yang telah dipecah), sebagaimana berdasarkan Pasal 133 angka 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru. Secara spesifik tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk untuk mengetahui pengaturan hukum tentang pemecahan sertipikat yang sedang terikat Hak Tanggungan, untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap Bank akibat pemecahan sertipikat yang sedang terikat tanggungan dan untuk mengetahui apa sajakah yang menjadi akibat h ukum dari pemecahan tanda bukti hak (sertipikat) atas tanah yang sedang terikat hak tanggungan . Metode pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum yuridis normatif. Secara yuridis penelitian ini bertitik tolak dengan menggunakan kaidah hukum dengan didukung wawancara dengan narasumber maupun informan yang bertujuan untuk memperoleh data mengenai Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan. Dalam penelitian ini studi dokumen, digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian. Sedangkan wawancara dilakukan secara langsung dengan dengan informan atau narasumber y ang terkait dengan pemecahan sertipikat dan hak tanggungan, selaku narasumber dalam penelitian ini yaitu kepala seksi pengukuran dan pemetaan tanah dari kantor pertanahan kota Medan dan informan dari pihak bank yaitu Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang M edan. Berdasarkan hasil penelitian, maka dapat diperoleh kesimpulan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dalam praktek yang terjadi di Kota Medan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 dapat berjalan dengan baik dan lancar, namun kenyataan tersebut hanya berlangsung sebentar karena adanya Surat Edaran Deputi bidang Pengukuran dan Pendaftaran Universitas Sumatera Utara Tanah Nomor 600-494.D.IV yang menyatakan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dikembalikan pada Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Kendala-kendala yang dihadapi Kantor Pertanahan K ota Medan dalam pelaksanaan roya partial hak tanggungan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah terkait dengan adanya ketentuan peraturan yang saling bertentangan satu sama lain. Untuk itu Kantor Pertanahan K ota Medan melakukan upaya-upaya dengan cara menyarankan kepada pihak bank selaku pemegang Hak Tanggungan untuk meroya semua hak tanggungan yang ada dan selanjutnya mengajukan pendaf taran Hak Tanggungan baru dengan membuat APHT terhadap sebagian obyek Hak Tanggungan yang belum bisa dibebaskan dari pelunasan hutang debitor. Kata kunci : Roya Partial, Hak Tanggungan Universitas Sumatera Utara KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Didalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : “Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan ”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan Tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka, saya menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pendoman dimasa yang akan datang. Didalam penulisan dan penyusunan Tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara kusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pe mbimbing dan Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., MKn., serta Bapak Notaris Syafnil Gani, SH., MHum., masingmasing selaku anggota komisi pembimbing kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Ibu Dr. T. Keizerina Devi A zwar, SH., CN., MHum., dan Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH., MS., selaku dosen penguji dalam penulisan tesis ini. Universitas Sumatera Utara Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH. MS. CN. Selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH. CN. MHum. Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 4. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada Ayahanda tercinta, yang selalu memberikan dukungan moril maupun materiil, sehingga saya dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakul tas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dan dan Ibunda tercinta yang telah bersusah payah melahirkan dan membesarkan dengan penuh pengorbanan, kesabaran, dan kasih sayang dan doa restu. Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada kawan -kawan seperjuangan dan sahabat saya, Olifia Banurea, Syahraini, Donny Kartien, SH., Buchler Tarigan, SH., Rahmat Setiadi, SH., Rudi Pulungan, SH., Zuwina Putri, SH., Agustina L., SH., Pudio Yunanto, SH., Roy Verson, SH., serta seluruh kawan-kawan angkatan 2009 yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan Universitas Sumatera Utara motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran yang dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah. Akhirnya, semoga Tesis ini dapat berguna bagi diri dan juga semua pihak dan kalangan yang mengembangkan ilmu hukum, khususnya dalam bidang ilmu Kenotariatan. Medan, Januari 2012 (Afnida Novriani, SH.) Universitas Sumatera Utara DAFTAR ISI DAFTAR ISI -------------------------------------------------------------------------------------- i BAB I PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------------------- 1 A. Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------- 1 B. Permasalahan ------------------------------------------------------------------------ 12 C. Tujuan Penelitian ------------------------------------------------------------------- 12 D. Manfaat Penelitian ------------------------------------------------------------------ 13 E. Keaslian Penelitian ----------------------------------------------------------------- 13 F. Kerangka Teori dan Konsepsi ---------------------------------------------------- 15 1. Kerangka Teori ---------------------------------------------------------------- 15 2. Konsepsi ------------------------------------------------------------------------ 18 G. Metode Penelitian ------------------------------------------------------------------- 20 1. Spesifikasi Penelitian --------------------------------------------------------- 20 2. Metode Pendekatan ----------------------------------------------------------- 21 3. Sumber Data ------------------------------------------------------------------- 21 4. Alat Pengumpulan Data -------------------------------------------------------23 5. Analisis Data ------------------------------------------------------------------- 23 BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ---------------------- 25 i Universitas Sumatera Utara A. Ketentuan Hukum Tentang Hak Tanggungan -----------------------------------25 1. Ketentuan Umum Hak Tanggungan ---------------------------------------- 25 2. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan ----------------------------------- 33 B. Ketentuan Hukum Tentang Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah -------- 42 1. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah ------------------------------------- 42 2. Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan ----------------------------------------------------- 46 3. Lembaga Roya Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ------------- 53 BAB III UPAYA PERLINDUNGAN BANK TERHADAP AKIBAT PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ------------------------------------------------------------------ 56 A. Fungsi Hak Tanggungan Untuk Memberikan Perlindungan ----------------- 56 1. Subyek Dan Obyek Hak Tanggungan -------------------------------------- 56 2. Pembebanan Hak Tanggungan Mengutamakan Perlindungan Hukum Kepada Kreditor --------------------------------------------------------------- 60 B. Upaya Perlindungan Hukum Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Dalam Permohonan Pemecahan Sertipikat --------------------------------------------- 64 1. Mengenai Bank ---------------------------------------------------------------- 64 2. Perjanjian Kredit Konstruksi ------------------------------------------------ 71 3. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Sebelum Dilaksanakannya Pemecahan Sertipikat ----------------------------------- 73 ii Universitas Sumatera Utara 4. Pembuatan Surat Kuasa Untuk Menjual ----------------------------------- 77 BAB IV AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ----------------------- 85 A. Alasan Pemecahan Sertipikat Dalam Kredit Konstruksi --------------------- 85 B. Hapusnya Hak Tanggungan ------------------------------------------------------ 90 C. Pencoretan Hak Tanggungan ----------------------------------------------------- 93 D. Pencoretan Sebagian / Roya Partial --------------------------------------------- 95 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN -------------------------------------------------- 102 A. Kesimpulan ----------------------------------------------------------------------- 102 B. Saran ------------------------------------------------------------------------------- 104 DAFTAR PUSTAKA ------------------------------------------------------------------------ 106 iii Universitas Sumatera Utara ABSTRAK Sejalan dengan kegiatan pembangunan properti , bagi pengembang erat sekali hubungannya dengan hak-hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Untuk kepentingan pengembalian dana bank, maka oleh bank hak atas tanah tersebut dipasang hak tanggungan. Sebaliknya untuk kepentingan pengembang, adakalanya hak -hak atas tanah tersebut yang diatasnya dibangun bangunan -bangunan perumahan diperlukan pemecahan hak atas tanahnya sesuai dengan luas tanah yang diatasnya terdapat bangunan. Kendala yang dialami dalam p rakteknya terhadap Hak Tanggungan harus dipasang kembali sebagai konsekuensi pemecahan Sertipikat, yang seharusnya secara otomatis Hak Tanggungan yang sudah tercatat dalam buku tanah dan Sertipikat asal tetap mengikuti dan terpasang Hak Tanggungannya pada Sertipikat yang baru (Sertipikat yang telah dipecah), sebagaimana berdasarkan Pasal 133 angka 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru. Secara spesifik tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk untuk mengetahui pengaturan hukum tentang pemecahan sertipikat yang sedang terikat Hak Tanggungan, untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap Bank akibat pemecahan sertipikat yang sedang terikat tanggungan dan untuk mengetahui apa sajakah yang menjadi akibat h ukum dari pemecahan tanda bukti hak (sertipikat) atas tanah yang sedang terikat hak tanggungan . Metode pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum yuridis normatif. Secara yuridis penelitian ini bertitik tolak dengan menggunakan kaidah hukum dengan didukung wawancara dengan narasumber maupun informan yang bertujuan untuk memperoleh data mengenai Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan. Dalam penelitian ini studi dokumen, digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian. Sedangkan wawancara dilakukan secara langsung dengan dengan informan atau narasumber y ang terkait dengan pemecahan sertipikat dan hak tanggungan, selaku narasumber dalam penelitian ini yaitu kepala seksi pengukuran dan pemetaan tanah dari kantor pertanahan kota Medan dan informan dari pihak bank yaitu Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang M edan. Berdasarkan hasil penelitian, maka dapat diperoleh kesimpulan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dalam praktek yang terjadi di Kota Medan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 dapat berjalan dengan baik dan lancar, namun kenyataan tersebut hanya berlangsung sebentar karena adanya Surat Edaran Deputi bidang Pengukuran dan Pendaftaran Universitas Sumatera Utara Tanah Nomor 600-494.D.IV yang menyatakan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dikembalikan pada Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Kendala-kendala yang dihadapi Kantor Pertanahan K ota Medan dalam pelaksanaan roya partial hak tanggungan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah terkait dengan adanya ketentuan peraturan yang saling bertentangan satu sama lain. Untuk itu Kantor Pertanahan K ota Medan melakukan upaya-upaya dengan cara menyarankan kepada pihak bank selaku pemegang Hak Tanggungan untuk meroya semua hak tanggungan yang ada dan selanjutnya mengajukan pendaf taran Hak Tanggungan baru dengan membuat APHT terhadap sebagian obyek Hak Tanggungan yang belum bisa dibebaskan dari pelunasan hutang debitor. Kata kunci : Roya Partial, Hak Tanggungan Universitas Sumatera Utara BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dalam rangka mencapai tujuan pembangunan nasional Indonesia untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang Undang Dasar 1945, kiranya perlu dilaksanakan pembangunan di segala bidang, termasuk dalam hal ini adalah pembangunan dalam bidang ekonomi. Dalam melaksanakan pembangunan di bidang ekonomi ini, faktor permodalan merupakan syarat yang mempunyai peranan yang sangat penting. Masyarakat turut berperan dan berusaha menunjang pembangunan d engan cara mengembangkan berbagai usaha untuk meningkatkan kesejahteraan hidupnya. 1 Pembangunan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila d an Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Dalam rangka bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, yang para pelakunya meliputi Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang -perseorangan dan badan hu kum, sangat diperlukan dana dalam jumlah yang sangat besar, sehingga dengan meningkatnya kegiatan pembangunan tersebut, maka meningkat pula keperluan akan tersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui perkreditan. 1 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal. 2 1 Universitas Sumatera Utara 2 Kegiatan pinjam-meminjam dalam lembaga perbankan yang lebih dikenal dengan istilah kredit dalam praktek kehidupan sehari -hari bukanlah merupakan sesuatu yang asing lagi, bahkan istilah kredit ini tidak hanya dikenal oleh masyarakat perkotaan, tetapi juga sampai pada masyarakat di pedesaa n.2 Kredit umumnya berfungsi untuk memperlancar suatu kegiatan usaha, dan ada dua pihak yang mengikatkan diri, yaitu sebagai berikut :56 1. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjaminkan objek Hak Tanggungan. 2. Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima Hak Tanggungan sebagai jaminan dari piutang yang diberikannya. UUHT memuat ketentuan mengenai subjek Hak Tanggungan dalam Pasal 8 dan Pasal 9, yaitu sebagai berikut :57 56Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm.54 Universitas Sumatera Utara 45 1. Pemberi Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenagan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan itu dilakukan. 2. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Yang dapat menjadi subjek Hak Tanggungan selain Warga Negara Indonesia, dengan ditetapkannya Hak Pakai atas tanah Negara sebagai salah satu objek Hak Tanggungan, bagi Warga Negara Asing juga dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek Hak Tanggungan apabila memenuhi syarat. Sebagai pemegang Hak Tanggungan dapat berstatus Warga Negara Indonesia, badan hukum Indonesia, Warga Negara Asing atau badan hukum asing tidak disyaratkan harus berkedudukan di Indonesia oleh karena itu jika perjanjian kreditnya dibuat di luar negeri dan pihak pemberi kreditnya orang asing atau badan hukum asing yang berdomisili di luar negeri dapat pula menjadi pemegang Hak Tanggungan, sepanjang perjanjian kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Republik Indonesia (penjelasan Pasal 10 ayat (1) UUHT). Apabila salah satu pihak, pemberi Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan, berdomisili di luar Indonesia baginya harus pula mencantumkan domisili pilihan di Indonesia dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, 57Gunardi dan Markus Gunawan, Op.Cit, hlm. 228-229 Universitas Sumatera Utara 46 kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih. Bagi mereka yang akan menerima Hak Tanggungan, haruslah memperhatikan ketentuan Pasal 8 ayat (2) UUHT yang menentukan, bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 8 ayat (1) UUHT tersebut di atas harus ada (harus telah ada dan masih ada) pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. Disamping itu, Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Hal ini berarti suatu Hak Tanggungan membebani secara utuh benda yang menjadi objeknya dan setiap bagian daripadanya. Oleh karena itu, apabila sebagian dari utang dibayar, pembayaran itu tidak membebaskan sebagian dari benda yang dibebani Hak Tanggungan. Penyimpangan terhadap asas ini hanya dapat dilakukan apabila hal tersebut diperjanjikan secara tegas di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Asas tidak dapat dibagi-bagi itu dapat disimpangi dalam hal Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah dan pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran sebesar nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian, Hak Tanggungan itu hanya akan membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Sifat lainnya dari Universitas Sumatera Utara 47 Hak Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan merupakan ikutan (accessoir) pada perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang (perjanjian kredit). Dengan demikian, hapusnya Hak Tanggungan tergantung pada perjanjian pokoknya, yaitu utang yang dijamin pelunasannya tersebut. Hak Tanggungan dapat dibebankan lebih dari satu kali terhadap objek yang sama untuk menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Hal ini menimbulkan adanya tingkatan-tingkatan bagi pemegang Hak Tanggungan. Peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Selain beberapa asas Hak Tanggungan tersebut diatas, dalam pembebanan Hak Tanggungan juga terdapat beberapa janji-janji. Dalam ketentuan Pasal 11 ayat (2) UUHT disebutkan bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janjijanji, yaitu :58 1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan dan/atau menentukan maupun mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Janji ini tidak saja mengikat para pihak, tetapi juga akan dapat dimajukan terhadap penyewa oleh pemegang Hak Tanggungan. 2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Dengan janji ini berarti 58Sutan Remi Sjahdeini, Op.Cit, hlm. 80-101. Universitas Sumatera Utara 48 pemberi Hak Tanggungan tidak dapat dengan bebas untuk mengubah bentuk maupun tata susunan dari benda yang ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan, kecuali mengenai hal itu telah mendapat persetujuan secara tertulis sebelumnya dari pemegang Hak Tanggungan. 3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola Hak Tanggungan itu berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi objek Hak Tanggungan apabila debitur sungguh-sungguh cidera janji. Dalam hal ini dapat diperjanjikan bahwa apabila debitur ternyata tidak memenuhi kewajibannya untuk melunasi utangnya, pemegang Hak Tanggungan berwenang untuk mengelola objek Hak Tanggungan itu untuk memperoleh pelunasan piutangnya berdasarkan penetapan dari Ketua Pengadilan Negeri. 4. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan Undang-Undang. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk melakukan sesuatu demi menyelamatkan objek Hak Tanggungan apabila diperlukan ini dimaksud untuk melindungi kepentingan pemegang Hak Tanggungan agar objek Hak Tanggungan itu masih ada pada saat pelaksanaan eksekusi atau untuk menjamin bahwa hak atau tanah yang dijadikan objek Hak Tanggungan itu tidak hapus atau dicabut. Universitas Sumatera Utara 49 5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji. Dalam hal ini dapat diperjanjikan dengan tegas bahwa apabila ternyata di kemudian hari debitur cidera janji yaitu jika uang pokok tidak dilunasi semestinya, atau jika bunga yang tertuang tidak dibayar, ia secara mutlak akan dikuasakan untuk menjual benda yang menjadi objek Hak Tanggungan dimuka umum, untuk mengambil pelunasan uang pokok maupun bunga, serta biaya-biaya yang dikeluarkan dari pendapatan penjualan itu. Pemegang Hak Tanggungan yang mencantumkan janji ini di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan memiliki paratel eksekusi. 6. Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan, pertama bahwa objek Hak Tanggungan tersebut tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. Ini merupakan suatu janji mengenai larangan melakukan pembersihan Hak Tanggungan atas benda yang dijaminkan oleh pemilik baru atas benda tersebut apabila benda itu beralih kepemilikannya (baik karena jual beli maupun hibah). 7. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan itu tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Dengan dicantumkannya janji ini di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan tidak boleh melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tersebut. Apabila ia akan melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tersebut, ia harus mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan. Universitas Sumatera Utara 50 8. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum. Apabila ternyata terhadap objek Hak Tanggungan tersebut dilepaskan haknya untuk kepentingan umum, dengan janji ini, pemegang Hak Tanggungan berhak memperoleh pelunasan piutangnya dari ganti rugi yang diterima oleh penerima Hak Tanggungan itu. 9. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika objek Hak Tanggungan diasuransikan. Pemegang Hak Tanggungan 2005 seluas 1981 M2 (meter persegi) yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga yang sedang dibebani hak tanggungan tersebut karena pihak Badan Pertanahan Kota Medan tidak ada membentuk susunan rencana kerja dan susunan panitia ajudikasi untuk melakukan pendaftaran tanah sistematik tersebut, dan pihak Badan Pertanahan Kota Medan tidak ada melakukan pengukuran atas objek tanah tersebut ketika melakukan pendaftarannya, dan tidak dilakukannya pengumuman dari hasil pengumpulan data fisik dan data yuridis hal tersebut sebagaimana yang dimaksud pada putusan hakim yang memutuskan bahwa telah terjadi kesalahan yuridis dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah tersebut. 2. Akibat hukum dari pembatalan sertipikat hak milik tersebut yang menjadi dasar bagi pihak penggugat untuk mengajukan permohonan pembatalan kepada pihak Badan Pertanahan Kota Medan. Akibat hukum lainnya dari pembatalan sertipikat hak milik tersebut, bahwa karena berdasarkan putusan tersebut memutuskan debitur bukanlah pemilik yang sah atas tanah tersebut maka hapuslah hak debitur terhadap tanah tersebut, dan hal tersebut berdampak pada pihak lain yaitu PT. Sarana Sumut Ventura selaku kreditur karena objek tanah hak milik tersebut sedang dijaminkan oleh pihak debitur dengan dibebani hak tanggungan atas hutang-hutang debitur. Universitas Sumatera Utara 3. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan berakibat pada hapusnya hak tanggungan, namun hak tanggungan adalah ikutan dari adanya perjanjian utang piutang antara kreditur dengan debitur maka walaupun terjadi pembatalan sertipikat hak milik yang sedang dibebani hak tanggungan yang berakibat hapusnya hak tanggungan tidak menyebabkan hutang si debitur menjadi lunas.Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah akan menyebabkan kreditur tidak bisa lagi melakukan penjualan secara lelang sebagaimana karakteristik dari Hak Tanggungan. Lahirnya hak tanggungan karena adanya perjanjian pokok yang dibuat kreditur dengan debitur, maka debitor harus dapat melunasi hutang-hutangnya kepada kreditor atas fasilitas uang yang telah diberikan kreditur kepada debitur, maka apabila debitur tidak mampu melakukan prestasi atas ketentuan perjanjian utang piutang yang dibuat antara debitor dan kreditor tersebut, maka harta kekayaan debitor menjadi pelunasan untuk seluruh utangnya kepada kreditor sebagaimana dijelaskan pada Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dijadikan rujukan terhadap permasalahan ini yang mana bunyinya “ bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan. B. Saran. 1. Badan Pertanahan Nasional harus dapat mempertanggung jawabkan segala tindakan yang telah mereka lakukan dan menyimpan bukti bukti atas tindakan yang telah mereka lakukan dalam pendaftaran tanah, dimulai dari adanya bukti surat Universitas Sumatera Utara pembentukan panitia ajudikas, bukti surat penetapan batas-batas tanah, bukti surat pengukuran, bukti surat pengumuman sampai bukti surat penerbitan sertipikat harus disimpan sebaik-baiknya, agar ketika ada gugatan dari pihak lain pihak Badan Pertanahan Nasional dapat membuktikan bahwa Badan Pertanahan Nasional sudah menerbitkan sertipikat tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan memberikan suatu sangsi kepada pejabat yang melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah tersebut berupa pemecatan ataupun pencopotan jabatan guna mencegah perbuatan yang semena-mena yang dilakukan oleh pejabat yang melaksanakan pendaftaran tanah tersebut. 2. Pemerintah harus membuat suatu payung hukum dalam suatu peraturan baik dalam dengan merevisi Undang-Undang Hak Tanggungan maupuan dibuat suatu peraturan pelaksana dari Hak Tanggungan yang dapat memberikan perlindungan kepada kreditur ketika hapusnya hak atas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan, salah satunya dengan membuat suatu aturan yang menegaskan bahwa ketika hapusnya hak tanggungan karena cacat administrasi dalam proses pendaftarannya maka debitur harus memberikan jaminan pengganti kepada kreditur guna pelunasan hutang debitur agar kedudukan dan karakteristik hak tanggungan tetap terjaga. 3. Dalam rangka melindungi kepentingan kreditur terhadap permasalahan ini maka dalam perjanjian kredit yang dibuat antara kreditur dan debitur dibuatlah klausula di dalam akta perjanjian kredit yang menegaskan bahwa hutang tersebut dapat ditagih dan harus dibayar dengan seketika dan sekaligus lunas apabila si debitur dinyatakan Universitas Sumatera Utara debitor dinyatakan tidak memiliki kewengan terhadap objek jaminannya tersebut, dan debitor kehilangan hak untuk mengurus harta bendanya dan sebab-sebab lainnya. Universitas Sumatera Utara DAFTAR PUSTAKA Al Rashid, Harun, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-Peraturan), Jakarta, Ghalia Indonesia, 1986. Adjie, Habib, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah,Bandung, CV. Mandar Maju, 1999. Badrulzaman, MariamDarus, Perjanjian Kredit Bank, Bandung, Alumni, 1983. Djumhana, Muhammad, Hukum Perbankan di Indonesia (Bandung, Citra AdityaBakti, 1993. Djumhana, M. Khoidin, Dimensi Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah, Yogyakarta, LaksBang, 2005. Erwina, Liza, Ilmu Hukum, (Medan : Pustaka Bangsa Press, 2012. Fajar, Mukti dan Yulianto,Ahmad,Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan empiris, Yogyakarta, Pustaka Pelajar, 2010. HS, H. Salim, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta, PT. RadjaGrafindo Persada, 2004. Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UndangUndangPokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Cetakan Kesembilan, JakartaDjambatan, 2003. Harahap, Zairin, Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara, JakartaPT. Raja Grafindo Persada, 1997. Hutagalung, Arie S., Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia, Denpasar, Pustaka Larasan, 2012. Hisyam, M., Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jakarta, FE UI, 1996. Ibrahim, Johnny, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif, Malang, Bayumedia Publishing,2005. Koentjaningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat, Jakarta, PT. Gramedia Pustaka Utama, 1997. Lubis, M.Yamin dan Lubis, A. Rahim, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung, CV. Bandar Maju, 2012. Universitas Sumatera Utara Muljadi, Kartini dan Widjaja, Gunawan, Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak-hak atas tanah, Jakarta, Kencana, 2008. Moleong, Lexy J., Metodologi Penelitian Kualitatif, Bandung, Remaja Rosdakarya, 2006. Mertokusumo, Soedikno, Hukum dan Politik Agraria, Jakarta, Karunika-Universitas Terbuka, 1998. Muljadi, Kartini dan Widjaja, Gunawan, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Edisi Pertama, Cetakan Pertama, Jakarta, Kencana, 2005. Nasution, BahderJohan, Metode Penelitian Hukum, Bandung, Mandar Maju , 2008. Parlindungan, A.P., Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung, Mandar Maju, 1991. Purbopranoto, Kuntjoro, Beberapa Catatan Hukum Tata Pemerintahan Dan Peradilan Administrasi Negara, Bandung, Alumni, 1981. Patrik, Purwahid dan Kashadi, Hukum Jaminan Edisi Revisi dengan UUHT, Semarang, Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2001. Prawirohamidjojo, Soetojo dan Pohan, Martalena, Bab-Bab Tentang Hukum Benda, Surabaya, Bina Ilmu, 1991. Raharjo, Satjipto, Ilmu Hukum, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 2000. Sjahdeini, SutanRemy, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Jakarta, Universitas Indonesia, 1993. Sjahdeini, SutanRemy, Hak Tanggungan, Bandung, Peneribit Alumni, 1999. Sunggono, Bambang, Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Raja Grafindo Persada,1997. Santoso, Urip, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah,Jakarta, Kencana, 2011. Sutedi, Adrian, Sertipikat Hak Atas Tanah, Jakarta, Sinar Grafika, 2011. Soetami, SitiA., 2005, Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara, Bandung, PT. Refika Aditama, 2005. Universitas Sumatera Utara T, Triwulan Titik dan Widodo, Gunadi, Hukum Tata Usaha Negara & Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara Indonesia, Jakarta, Kencana Prenada Media Group, 2011. Satrio, J., Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 2002. Sofwan, Sri Masjchoen Soedewi, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Yogyakarta, Liberty, 1980. Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Bandung, CV. Alfabeta, 2003. Usman, Rachmadi, Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta, Sinar Grafika,2008. Wiratha, Made, Pedoman Penulisan Usulan Penelitian Skripsi dan Tesis,Yogyakarta ,Andi, 2006. Wiratha, MadeI., Pedoman Penulisan Usulan Penelitian Skripsi dan Tesis, Yogyakarta, Andi,2006. Widyadharma, IgnatiusRidwan, Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah BesertaBenda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, Cetakan Pertama, Semarang, BadanPenerbit Universitas Diponegoro, 1996. Yani, Ahmad dan Widjaja, Gunawan, Seri Hukum Bisnis – Jaminan Fidusia, Jakarta, PT. Radja Grafindo Persada, 2000. Universitas Sumatera Utara
Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan Alasan Pemecahan Sertipikat Dalam Kredit Konstruksi Alat Pengumpulan Data Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan Buku-Buku KESIMPULAN DAN SARAN Fungsi Hak Tanggungan Untuk Memberikan Perlindungan 1. Subyek dan Obyek Hak Tanggungan Hapusnya Hak Tanggungan AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG Keaslian Penelitian Kerangka Teori dan Konsepsi KESIMPULAN KESIMPULAN DAN SARAN Ketentuan Hukum Tentang Hak Tanggungan 1. Ketentuan Umum Hak Tanggungan Mengenai Bank Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan Metode Pendekatan Sumber Data Pembebanan Hak Tanggungan Mengutamakan Perlindungan Hukum Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Sebelum Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan Pencoretan Hak Tanggungan AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG Pencoretan Sebagian Roya Partial Perjanjian Kredit Kontruksi Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan Perumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian SARAN KESIMPULAN DAN SARAN
Aktifitas terbaru
Penulis
Dokumen yang terkait
Upload teratas

Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan

Gratis